Vom Angestellten zum Immobilieninvestor

Stefan Perlebach

31.03.2020

Diese Woche begrüßen wir Samet Evcil zu unserem Experteninterview.

Samet ist ein erfahrener, langjähriger Immobilien-Investor sowie Projektentwickler mit einem großen Vertrieb (Immo84) für den Bereich Immobilienkauf, -aufteilung und -verkauf an Kapitalanleger. Zudem teilt er sein Wissen in der größten Offmarket-Immobilien Community auf Facebook welche er 2018 gegründet hat.

Viel Spaß beim Lesen!

Warum sollte man in Immobilien investieren?

Man kann durch Mieteinnahmen relativ schnell Einnahmen generieren und ggf. seinen Job kündigen so wie ich es gemacht habe.

Aber Gründe, in Immobilien zu investieren, gibt es genug. Und auch ohne Eigenkapital ist es möglich, Immobilien zu erwerben und so ein Vermögen aufzubauen. Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage, Altersvorsorge oder inflationssichere Investition – für mich sind Immobilien-Investments alternativlos. Ich vergleiche Immobilien immer gerne mit herkömmlichen Investment-Produkten. Aktien finde ich sehr interessant, aber hierfür benötigt man Eigenkapital, welches man investieren muss und gerade jetzt in der Corona-Krise sieht man, dass der Aktienmarkt um knapp 50% eingebrochen ist. Natürlich sehen gerade jetzt viele eine Chance, in Aktien zu investieren. Aber die Tatsache, dass man hierfür das nötige Kleingeld braucht, bleibt bestehen. Eine Bank wird nur sehr schwer einen Kredit rausgeben, um in Aktien zu investieren. Ich denke über Riester und Co. brauche ich an der Stelle nicht viel zu erzählen – Rendite gleich null und deshalb keine Option für mich.

Wie bist Du dazu gekommen in Immobilien zu investieren?

Bei mir war es mehr Glück als Verstand mit den Immobilien 🙂 Vor ca. 7 Jahren war ich als Teamleiter in einer Papierfabrik angestellt und habe im 3-Schicht-Betrieb gearbeitet.

Ich hatte zu diesem Zeitpunkt absolut keine Ahnung von Immobilien, ich hatte auch niemanden in der Familie der Immobilien besaß. Unsere Familie war eine klassische Arbeitnehmerfamilie, die alle zur Miete gewohnt haben weshalb ich auch niemanden um Rat fragen konnte. Irgendwann haben meine Frau und ich uns dazu entschlossen, eine Eigentumswohnung zu kaufen um selber darin zu wohnen. Das Problem war, auch vor 6-7 Jahren war der Markt in der Region Mainz-Wiesbaden bereits ziemlich angespannt und es war schwierig die passende ETW zu finden. Nach ca. einem Jahr erfolgloser Suche kam mein Schwiegervater auf mich zu und erzählte mir, dass ein befreundetes Pärchen ihre Immobilie verkaufen möchte und wir das Haus mal besichtigen sollen. Nach langer Überlegung ob ein Haus das Richtige für uns ist haben wir uns dazu überreden lassen zur Besichtigung zu fahren. Angekommen am Objekt in Wiesbaden ergab sich folgendes Bild: ein Grundstück, ca. 1700qm groß mit mehreren Objekten darauf – ein großes, freistehendes 2 Familienhaus mit Garten, ein weiterer Bungalow und eine Gewerbehalle mit Büro. Nun sagte mir mein Schwiegervater, das alles könnt ihr für 290.000 Euro kaufen, weil das Pärchen kurz vor der Insolvenz steht. Auch wenn ich zu diesem Zeitpunkt keine Ahnung von Immobilien hatte, wusste ich, das ist der Deal unseres Lebens. Ohne lange zu überlegen haben wir zugesagt und dieses Immobilienpaket gekauft.

Wir sind dann selbst ins Zweifamilienhaus gezogen, der Rest war bereits vermietet. Das war dann der Moment als ich realisiert habe, dass ich mit einem Immobilien-Deal quasi finanziell frei war, denn die monatlichen Raten betrugen 1300 Euro und wir hatten knapp 3000 Euro Mieteinnahmen und damit konnten wir all unsere Fixkosten decken. Wir wohnen heute immer noch im selben Objekt und das gesamte Grundstück mit allen Objekten ist nach aktuellem Marktwert ca. 1,2 Millionen Euro wert. Darauf haben wir dann natürlich aufgebaut und weitere Objekte dazugekauft, die wir vermieten und ich habe quasi eine neue Leidenschaft mit Immobilien gefunden und diese zum Beruf gemacht. Heute bin ich sehr breit aufgestellt was das Thema Immobilien betrifft – wir kaufen Häuser und Wohnungen, sanieren und verkaufen diese oder teilen auf und verkaufen die einzelnen Wohnungen an Kapitalanleger weiter.

Was sind aus Deiner Sicht die größten Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie?

Als erstes natürlich die Entscheidung bzw. das Mindset dazu muss stimmen. Man sagt ja nicht umsonst – “Erfolg fängt im Kopf an”. Dazu empfehle ich verschiedene Bücher zu dem Thema zu lesen. Nachdem man allerdings die Entscheidung getroffen hat gibt es Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um überhaupt Immobilien finanzieren zu können.

Die Bonität, sprich die Haushaltsrechnung muss passen. Ein Angestellter sollte mindestens 1800 Euro netto oder mehr verdienen, um eine Finanzierung zu bekommen. Im Idealfall hat der Angestellte eine Festanstellung und ist aus der Probezeit raus. Die Schufa muss sauber sein, sobald man einen negativen Schufaeintrag hat, hat man quasi schon verloren und die Banken werden diese Person nicht finanzieren. Bei Selbstständigen ist es nochmal etwas komplizierter mit der Finanzierung, hier müssen die Umsätze der letzten 3 Jahre stimmen. Und die größte Herausforderung ist es natürlich, passende Objekte zu finden in dem angespannten Markt heute. Aber das gelingt uns ganz gut mit unseren Offmarket-Strategien.

Was war der größte Fehler, den Du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Vor 5-6 Jahren hätte ich viel mehr Immobilien kaufen müssen. Aufgrund von fehlender Erfahrung in den ersten Jahren war mir nicht mal bewusst, dass ich meine Immobilie, die ich so günstig erworben hatte, neu bewerten und beleihen kann für weitere Investments. Diese Erkenntnis kam erst mit der Zeit und war dann natürlich beim weiteren Investieren sehr hilfreich.

Welche Kriterien spielen für Dich die größte Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst?

Die Immobilie muss entwickelbar sein und im besten Fall bereits unter Marktwert erwerbbar sein. Dann muss natürlich die Lage und Vermietbarkeit top sein. Ich achte anfangs eher weniger auf Rendite, sondern eher auf den qm Kaufpreis. Wenn der qm Kaufpreis stimmt lässt sich die Immobilie jederzeit mit Gewinn weiterverkaufen.

Welche Veränderungen erwartest Du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise?

Aktuell wechseln viele Immobilien den Besitzer, einige machen Panikverkäufe und einige schlaue Investoren erwerben gerade sehr viele Schnäppchen. Nach der Krise glaube ich jedoch, dass der Immobilienmarkt nochmal extrem boomen wird da die Nachfrage jetzt enorm steigt, denn: gewohnt wird immer. Viele die in Aktien investiert sind, werden in Zukunft vermutlich auch in Immobilien investieren. Daher schätze ich, dass die Immobilienpreise in guten Lagen weiterhin steigen werden.

Wie wirkt sich die Krise aktuell auf Dein Geschäft aus?

Ich muss sagen, dass ich zum Glück aktuell keine Umsatzeinbußen habe. Meine Kunden haben nach wie vor Interesse eine Kapitalanlage Immobilie zu erwerben. Die Banken sind aktuell etwas langsam in der Abwicklung und Prüfung aber finanzieren auch weiterhin unsere Kunden.

Wir haben die gesamten Verkaufs- und Beratungsgespräche digitalisiert, Termine finden über Skype oder Zoom statt. Besichtigungen sind aktuell ein Thema was uns etwas im Tagesgeschäft einschränkt, das ist aber auch das Einzige. Aktuell nutze ich sogar die Gelegenheit und schule und trainiere neue Vertriebspartner sehr stark. Und das wird uns natürlich nach der Krise wieder massiv mehr Umsätze einbringen. Ich sehe das ganze positiv und kaufe aktuell auch weiterhin Immobilien ein.

Welcher Person folgst du, um mehr im Bereich Immobilien-Investments zu lernen?

Aktuell bin ich sehr aktiv in der Community von Immopreneur und Immocation unterwegs, ich habe allein durch das mitlesen und mitwirken in den Facebook-Gruppen und besuchen der Immobilien-Stammtische verdammt viel dazu gelernt und kann nur jedem empfehlen, die verschiedenen Immobilien-Stammtische zu besuchen und sich mit Gleichgesinnten auszutauschen. Vor allem die Kontakte und das Netzwerk sind der Hammer, dadurch sind viele gemeinsame Partnerschaften und Immobilienprojekte entstanden.

Was würdest Du jeder Person bei der Finanzierung einer Immobilie raten?

Man sollte mindestens so viel Eigenkapital mitbringen, dass man die Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Co. selbst bezahlen kann. Besser ist es sogar, wenn man nur 80-90% finanzieren muss. Da ist manchmal weniger mehr – ich finde es ziemlich riskant, wenn man sich ein großes Immobilienportfolio aufbaut und alle Immobilien bis zum Anschlag finanziert sind. Kann da jedem nur empfehlen mit Bedacht an die Sache ran zu gehen. Für den Aufbau von Eigenkapital ist natürlich eine Maklertätigkeit und das Vermitteln von Immobilien ideal.

Wer ist Dein Superheld (real oder fiktiv)?

Mein Superheld ist Robert Kiyosaki. Als ich sein Buch Rich Dad poor Dad gelesen habe, hat es bei mir klick gemacht und seitdem setze ich das gelernte Wissen jeden Tag um. Ich kann seine Bücher auch nur empfehlen. Seit einigen Jahren veranstalte ich sogar regelmäßig Cashflow Spieleabende, um Freunden und Bekannten ebenfalls aufzuzeigen, dass es Sinn macht sich mit Finanzen im Allgemeinen zu beschäftigen. Finanzielle Bildung ist sehr wichtig in meinen Augen.

Vielen Dank für das Interview!

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